平均2億円超でも、半数の区は下がっていた

東京23区のタワーマンションは、いまだ高値の代名詞だ。2026年1〜3月の中古タワマン平均価格は70㎡換算で2億747万円、前年同月比では9.9%も上がっている。数字だけを見れば上昇は続いているように映る。だが前月比はわずか1.3%の微増にとどまり、しかも価格が上昇した区が12、下落した区が11と、23区のほぼ半数で値下がりが確認された。「タワマンなら上がる」という前提に、はっきりとひびが入り始めている。(マイナビニュース)

とりわけ象徴的なのが都心の最上位エリアだ。千代田区は70㎡換算で3億930万円という水準にありながら、2026年に入って価格が下落へ転じた。港区でも同様の調整が始まっている。これまで値上がりを牽引してきた都心の超高額帯が、真っ先に頭打ちになったのだ。

金利1.2%が心理を変えた

都心高額帯の失速には、はっきりした理由がある。3億円級の物件を実際に買える実需層は、もともと分厚くない。そこへ長期金利が1.2%前後まで上昇してきたことが、一部の購入者心理に影を落とし始めた。金利が0.5%前後だった頃の「借りてでも買う」勢いは、返済負担の増加とともに確実にしぼむ。金利上昇局面では、まず最も価格が張るゾーンから買い手が引く——その教科書どおりの動きが起きている。(三菱地所レジデンス すまいのプラスワン)

実際、直近の月次データはさらに弱い。2026年5月の中古タワマンは前月比で3.4%下落し、6月の都心中古マンションは㎡単価が前年比0.8%減と、2カ月連続で前年を割り込んだ。「前年比プラス」という年単位の数字の裏で、足元の勢いは明確に鈍っている。(健美家)

市場は「二極化」へ舵を切った

いま起きているのは全面的な下落ではなく、選別の始まりだ。市場は「プレミア新築」と「優良中古」の二極化へ向かっている。新築は建設コストの高止まりで高価格帯が中心となり、供給は絞られる。一方で中古は、築10〜15年の物件がまとまって市場に戻ってくる時期と重なり、選択肢が増えている。買い手は「タワマンかどうか」ではなく、立地・築年数・価格帯を厳しく見比べるようになった。一様に上がる時代は終わり、選ばれる物件と見送られる物件の差が開いていく。

これからは「どのタワマンか」で決まる

タワマン神話が完全に崩れたわけではない。都心の一等地や希少性の高い物件は、依然として底堅い需要を持つ。だが「タワマンだから上がる」という発想は、もう通用しない。金利が上がり、半数の区で値下がりが始まった市場では、問われるのは物件そのものの質だ。これから買うなら、ブランドや高さに惹かれるのではなく、その立地が金利上昇に耐えられるか、出口で売れるかを冷静に見極めるべきだ。勝負は「タワマンか否か」から「どのタワマンか」へ移っている。

参照ソース（噂の出どころ）

東京23区タワマン平均2億円超も…千代田・港で下落、半数の区が値下がり（マイナビニュース・26/04/21）

2026年の新築マンションの価格はどうなる？市況のプロが多角的に分析（三菱地所レジデンス・26）

中古タワーマンション動向 東京、大阪ともに下落〜2026年5月実績（健美家・26/07/03）