東京カンテイが9月24日に公表したデータで、東京23区の中古マンション（70㎡換算）の売り出し価格は8月に1億2677万円となり、5月のピークから3カ月続けて下がった。同時に、売りに出ている住戸は1年で約3000戸増えて1万5218戸に、値下げした住戸の割合は48.9%に達した。価格はなお高いが、主導権は売り手から買い手へ移り始めている。

東京23区の中古マンション価格は3カ月続落

23区の70㎡換算価格は、2026年5月の1億2849万円をピークに、6月1億2741万円、7月1億2724万円、8月1億2677万円と小幅ながら3カ月連続で下落した。ピークからの下げ幅は172万円、率にして約1.3%にとどまる。前年同月の1億721万円と比べれば約18%高く、高値圏にあることに変わりはない。(東京カンテイ)

数字だけを見れば「暴落」とはほど遠い。だが、1年以上ほぼ一本調子で上がってきた相場が、上昇をやめて足踏みに入ったことは見逃せない変化だ。

売り出し中の住戸は1年で約3000戸増加

より大きな変化は在庫の側に出ている。23区の流通戸数は8月に1万5218戸で、前年同月の1万2145戸から約25%増えた。中でも、前月から売れ残って掲載が続く「継続」の住戸が9610戸から1万2404戸へと大きく増えている。新たに売りに出る住戸の数は月2500〜3000戸前後で大きく変わっておらず、在庫の増加は「売れ残り」の積み上がりによるものだ。(東京カンテイ)

値下げした住戸の割合は48.9%に上昇

売れ残った住戸のうち、直近3カ月で一度でも値下げした割合を示す「価格改定シェア」は、前年同月の36.8%から48.9%へ上昇した。値下げ率も-5.5%から-6.2%へ広がっている。売り出し中の住戸のおよそ半分が値下げに動いている計算だ。(東京カンテイ)

強気の価格で売り出したものの買い手がつかず、少しずつ値を下げる。そうした売り手が増えていることを、この数字ははっきり示している。

タワマンを含む23区中古市場は「交渉できる相場」へ

今回のデータはタワーマンションに限ったものではないが、23区の中古市場全体で在庫が増え、値下げが当たり前になりつつあることは、高額帯のタワマンにも無関係ではない。

買う側にとっては、売り出し価格をそのまま受け入れる必要が薄れ、価格交渉の余地が広がっている局面だ。一方で売る側は、ピーク時の感覚で価格をつけると長く売れ残るリスクが高まっている。相場はまだ高いが、「出せば売れる」時代は終わり、価格の付け方で明暗が分かれる段階に入った。

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参照ソース（噂の出どころ）

東京カンテイ プレスリリース／中古マンション価格および各指標の推移（26/09/24）：東京カンテイ