10月、変動金利が動く──高値でタワマンを買った人を待つ「返済増」の現実

10月、静かに「変動金利」が動き出す

東京のマンションを変動金利のローンで買った人にとって、2026年の秋は一つの節目になる。日銀が政策金利を段階的に引き上げるなか、変動型住宅ローンの基準金利にも、いよいよ上昇が反映されようとしているからだ。「2026年6月の会合で政策金利が1.0%程度へ引き上げられる方向となり、10月に多くの銀行が変動金利を年0.25%程度引き上げる展開が最有力シナリオとなっている。(モゲチェック、26/06/16)」長く「上がらない」と言われ続けた変動金利が、ついに現実に動く局面に入った。

影響が大きいのは、近年の価格高騰期に、変動の低金利を前提として多額のローンを組んだ層だ。とりわけ億単位の借入が当たり前になったタワーマンション購入者は、わずかな金利上昇でも返済額の増加が重くのしかかる。

「わずか0.25%」が効いてくる仕組み

金利が0.25%上がっただけ、と軽く考えるのは危うい。借入額が大きく、返済期間が長いほど、わずかな金利差が総返済額を数百万円単位で押し上げるからだ。試算では、その重みがはっきり見える。「4000万円を35年返済で借り、当初0.6%から段階的に1.6%、2.6%へ上がると、毎月返済額は約10万6000円から約12万3000円、さらに約14万円へと膨らむ。(SUUMO、26/03/04)」これが1億円超の借入なら、増加額は文字どおり桁が変わる。

厄介なのは、変動金利には返済額の急増を抑える仕組みがある一方で、それが負担の先送りにすぎない点だ。毎月の支払いが据え置かれても、その裏で利息の割合が増え、元本の減りが鈍る。表面上は楽に見えて、完済までの総負担はじわじわ重くなる。痛みを感じにくいまま、家計の土台が静かに削られていく。

売って逃げようにも、市場が固まっている

では金利上昇が苦しければ売ればいい、と考えても、出口は思うほど広くない。都心のマンション市場は、いま価格高騰の反動で奇妙な膠着に陥っている。「2026年5月度、都心3区の中古マンション成約価格は前年同月比で大きく下落し、過去1年で最低水準となり、売り手の希望価格と買い手が払う価格の差が拡大している。(ダイヤモンド不動産研究所、26/06)」高値で買った売り手は値下げに応じたがらず、買い手は高値を嫌って動かない。結果、取引が成立しにくい状態が続いている。

つまり、金利が上がって返済が苦しくなっても、希望する価格ですぐに売り抜けられる保証はない。買うときは熱狂で価格が吊り上がり、売るときは膠着で身動きが取れない。高値掴みの層は、上昇する返済額と動かない市場に、両側から挟まれる格好になる。

「上がらない金利」という前提の終わり

この十数年、日本の住宅購入は「変動金利は上がらない」という暗黙の前提の上に成り立ってきた。だからこそ、収入に対して過大とも言える借入が正当化され、タワーマンションの価格は青天井で上がり続けた。その前提が崩れるとき、最も影響を受けるのは、ぎりぎりの返済計画で高額物件に手を伸ばした人々だ。金利が動く世界では、無理のあるローンほど早く軋み始める。

2026年秋の変動金利上昇は、おそらく一度きりでは終わらない。これからの住宅購入は、低金利を当て込んだ借入額の最大化ではなく、金利が上がっても耐えられる余力を残す設計へと、考え方を切り替える必要がある。価格が高いか安いか以上に、金利が動いても持ちこたえられるか――不動産選びの物差しが、根本から変わろうとしている。