東京のマンションは高騰が続いている――その見出しの裏で、静かな異変が起きている。都心の在庫が膨らみ、強気で売り出した物件が買い手を待ち続けているのだ。

高止まりの裏で膨らむ在庫

平均価格だけを見れば、都心は依然として高値圏にある。だが流通の現場は変わり始めた。「都心3区は2カ月連続でプラスだが、在庫が大幅増で下落圧力が強まっている。(ダイヤモンド不動産研究所／26/06/10)」とされ、価格と在庫が逆方向に動く危うい局面に入っている。売り手の希望価格と買い手の納得価格の差が、静かに開いている。

「高値づかみ」物件の値下げが始まった

象徴的なのが超高額物件の調整だ。「三田ガーデンヒルズでは70㎡換算で5000万円前後の値下がりや、1割引きの売り出し事例が確認されている。(ダイヤモンド不動産研究所／26/06/10)」と報じられた。背景には、短期融資の返済期限が迫った在庫が重なり、投資目的で高値づかみした物件を手放す動きがある。実需ではなく投資で膨らんだ価格は、出口で脆い。

金利上昇が効いてくる2026年後半

日銀の利上げで政策金利は30年ぶりの水準まで戻り、住宅ローンの基準金利も上がり始めた。借入コストが上がれば、買える価格帯は確実に下がる。これまで価格を支えてきた「低金利」という土台が崩れる以上、強気の売り出しが通用する時間は長くない。

「全部上がる」相場は終わりつつある

都心マンションは、まだ崩れてはいない。だが「買えば必ず上がる」という前提は、すでに過去のものになりつつある。これからは立地と築年で明暗が分かれ、高値づかみ物件から先に値を消す。2026年後半は、相場全体の上昇ではなく、物件ごとの選別が資産価値を決める局面に入る。

参照ソース（噂の出どころ）

・東京都中古マンション価格推移 在庫大幅増で下落圧力（ダイヤモンド不動産研究所、26/06/10）
・都心中古マンション価格“下落”のカラクリを解き明かす（ダイヤモンド不動産研究所、26/06/10）