2026年3月の中古タワーマンション市場が鮮明に示した数字がある。東京23区の70㎡あたり平均価格は2億747万円。最高値は千代田区の3億930万円だ。「億ション」が当たり前になったといわれて久しいが、データを見ると状況はさらに進んでいる。同時に、高騰一辺倒ではない「変化の兆し」も出始めている。

2026年3月の最新データ：23区全体で前年比＋9.9%

マーキュリーが4月14日に発表した「月例中古タワーマンション動向（2026年3月実績）」によると、東京23区では1,039戸が流通し、70㎡あたり平均価格は2億747万円だった。前年同月比は＋9.9%（＋1,867万円）と前年水準を大きく上回った一方、前月比は微増にとどまった。上昇12区に対して下落が11区と、約半数の区で値下がりが生じており、千代田区・港区といった都心部でも価格の下落が見られた。(マイナビニュース)

港区タワマンの「価格レイヤー」構造

港区の主要タワーマンションを比較すると、最上位に位置するのは六本木ヒルズレジデンスで、平均平米単価は700万円前後、上層・大型住戸では800万円台後半に達する事例もある。パークコート赤坂ザ・タワーは平均600万円台前半を維持し、東京ツインパークスやワールドシティタワーズは200〜300万円台と、同じ港区内でも価格差が大きく異なる。「港区タワマン」とひとくくりにしても、価格は3〜4倍の開きがある構造だ。(Dr. Asset Blog)

なぜ金利が上がっても価格は下がらないのか

日本の長期金利は2025年に1.2%前後まで上昇した。通常であれば住宅ローンの負担増が価格を下押しするはずだが、タワーマンション市場ではそのロジックが機能していない。背景には市場の主役がローン利用者から、現金購入者や富裕層・海外投資家にシフトしていることがある。投資目的（家賃収入・節税・相続対策）の需要も根強く、金利上昇への感応度が低い層が価格を支えている。

2026年以降は供給面でも変化が生じている。都心の用地確保が難しくなる中、郊外でも大型タワープロジェクトが増加している。さいたま市・八王子・幕張など、かつては中間価格帯だったエリアにも1億円超のタワーマンションが登場し始めた。

「プレミア新築」と「優良中古」の二極化

不動産調査会社・東京カンテイの上席主任研究員・髙橋雅之氏は、2026年のマンション市場を「供給量が少なく、価格の上昇に対応できる高所得層向けに都心寄り・駅近の好立地でスペックの高い商品を、じっくり販売するスタイルに変わっている」と分析する。大手デベロッパーの寡占化も進み、戸数を絞っても「戸数×価格」の掛け算で売上目標を達成する戦略だ。(三菱地所レジデンス ザ・パークハウス)

一方、2026年以降は築10〜15年の優良中古物件が市場に戻ってくるタイミングでもある。プレミアム新築と優良中古の二極化が進むと、「同じタワーマンションでも価値の差が顕在化する」局面が来る可能性が高い。

買うべきか、待つべきか

結論を出すのは難しい。都心一等地のタワーマンションは需要が底堅く、すぐに大幅下落する理由は見当たらない。ただし、金利上昇の継続と、郊外・周辺都市への供給拡大が続けば、エリアによる格差はさらに広がる。「場所」と「築年数」と「用途目的」によって判断が異なるというのが2026年春の市場の実態だ。購入を検討する際は、23区平均という数字だけでなく、具体的なエリアと物件の個別条件を丁寧に確認することが欠かせない。

参照ソース（噂の出どころ）

【2026年3月】東京23区タワマン平均2億円超も…千代田・港で下落 — マイナビニュース (26/04/21)
2026年版【港区タワマン相場】独自データで読み解く5物件 — Dr. Asset Blog (26/02/04)
2026年の新築マンション価格はどうなる？ — 三菱地所レジデンス (26/03/06)