単月で過去最高、前年比ほぼ倍

東京23区の新築マンション価格が、常識では説明しづらい水準に達した。不動産経済研究所が8月20日に発表した7月のデータによると、23区の新築マンション1戸あたりの平均価格は2億6520万円で、前年同月比96.0%の上昇と、単月として過去最高を更新した。建築コスト高に加え、港区などで高額なタワーマンションが発売されたことが大きく影響したという。とのことだ。(東京新聞)前年からほぼ倍。もはや一般的な会社員が住宅ローンで買う対象ではない。

建築費高と「港区の超高額タワマン」

この2.6億円を、そのまま「都心のマンションが軒並み倍になった」と読むのは早計だ。首都圏（1都3県）全体で見ると平均は1億6493万円、前年同月比63.7%上昇で、こちらも単月で最高値を記録している。とされている。(秋田魁新報)23区の数字が飛び抜けて見えるのは、港区などで発売された超高額タワーマンションが平均値を強烈に引き上げているからだ。数戸の桁違いの物件が、統計の「平均」を歪ませている。

価格を動かしているのは実需ではない

平均価格は、その月に何が売り出されたかで大きく動く。7月はたまたま港区の高額物件が集中し、分子が跳ね上がった。だから2.6億円は「実勢価格」というより供給側の顔ぶれが作った数字に近い。とはいえ一過性のブレと片づけることもできない。建築費、人件費、資材費はどれも高止まりし、金利も上昇局面にあり、価格を押し下げる力は弱い。ではこの価格帯を誰が買うのか。一次取得のファミリー層ではない。富裕層、資産保全に動く法人、円安を追い風にした海外マネーだ。実際に住みたい需要ではなく、資産として保有したい資金と供給側の高コストが、価格を上へ押し上げている。

見るべきは平均値ではなく、二極化の速度

2億6520万円という見出しは強烈だが、それは市場の一部を切り取った像にすぎない。本当に注目すべきは平均値ではなく、実需向けの価格帯にどれだけ在庫があり、どれだけ成約しているかだ。資産マネーが集まる超高額帯と、一般層が手を伸ばせる価格帯の二極化は、この先さらに進む。都心の新築が資産家のための商品になり、実需は中古や郊外へ押し出されていく——その分岐が、いま静かに固定化されつつある。平均値の高さに驚くより、この二極化の速度をこそ見るべきだ。

参照ソース（噂の出どころ）

２３区マンション価格２・６億円 ７月、建築費高で過去最高（東京新聞デジタル）（26/08/20）
２３区マンション価格２・６億円 ７月、建築費高で過去最高（秋田魁新報）（26/08/20）