東京のマンション価格が上がり続けている。2025年度の新築マンション平均価格は9383万円、㎡単価は141.9万円と、いずれも過去最高を更新した。タワーマンションに至っては、港区・中央区・渋谷区の平均が2020年の約1.4億円から2025年には推定2.25億円へと上昇している。だが2026年、その「全体的な高騰」が静かに終わり、物件による「二極化」が加速している。

「プレミアタワマン」と「値段が付かないタワマン」の分岐

不動産専門家の間で共有されている認識は、2026年はタワマン市場の「選別の年」だという点だ。都心・駅近・築浅・管理良好の物件は底堅く、外国人投資家や国内の富裕層需要が支える。一方、2000年代前半に建てられた「第一世代タワマン」は修繕積立金の不足・管理組合の機能不全・大規模修繕の先送りという三重苦に直面しており、売却に出しても買い手がつきにくいケースが増えている。

不動産情報サービスの分析によれば「2026年以降のマンション価格は、都心・駅近・築浅・管理状態の良い物件は底堅く、郊外・築古・修繕不安のある物件は価格調整を受けやすい」と指摘されている。（LVN不動産、26/05/01）

2026年区分所有法改正が加速させる再編

2026年4月から施行された改正区分所有法も、この二極化を加速させる要因だ。老朽化マンションの建替えや解体の際、従来の「全員同意」から「区分所有者の5分の4以上の合意」で決議できるようになった。これにより修繕が困難な古いタワマンは「建替え資産」として再評価されるケースが出てくる一方、立地の悪い物件は解体の議論が現実化しやすくなる。2026年はその「仕分け」が本格的に動き出す年だ。不動産アナリストの沖有人氏も「2026年はタワマンの売れ行きが鈍化し、1LDK・2LDKが増える可能性がある」と市場の変容を指摘している。（ダイヤモンド、26/01/15）

資産を守る物件選びの3条件

この環境で価値を維持できるタワマンには共通点がある。第一は「駅徒歩5分以内・都心主要路線沿い」という立地。第二は「修繕積立金が長期計画に基づいて積み上がっている」管理体制。第三は「専有面積60㎡以上・2LDK以上」というファミリー需要の取り込みやすい間取りだ。逆に、これらの条件を1つでも欠く物件は、今後の資産性に黄信号が灯る可能性がある。東京タワマン神話が終わるわけではないが、「タワマンというだけで価値が上がる時代」はすでに終わっている。今こそ「どのタワマンか」を精査する眼が、資産形成の明暗を分ける。

参照ソース（噂の出どころ）

【2026年5月最新】マンション価格は下落するのか？ – LVN不動産
「タワマンの売れ行きが鈍化」沖有人が展望する2026年の新築マンション市場 – ダイヤモンド